土地使用權(quán)抵押期限怎么設(shè)定？

王大錘

土地使用權(quán)抵押登記是土地他項(xiàng)權(quán)利登記的一種主要類型，抵押期限則是抵押登記權(quán)屬審核的主要內(nèi)容。在實(shí)際操作中，一些地方基層國(guó)土部門在辦理土地使用權(quán)抵押登記時(shí)，往往將抵押登記期限設(shè)定為一年，或者不設(shè)定期限。對(duì)于設(shè)定期限的，到期后，由抵押人和抵押權(quán)人共同到國(guó)土部門辦理續(xù)期抵押登記，換發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書。對(duì)于這種做法是否合法、合理，有些抵押人、抵押權(quán)人提出了質(zhì)疑，法院、律師事務(wù)所等部門也有異議，給抵押登記工作帶來了一定的麻煩。而不設(shè)定抵押期限，土地使用權(quán)抵押則形同虛設(shè)，不但與現(xiàn)行法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定不符，影響了土地登記的規(guī)范化和土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，而且不利于保護(hù) 抵押雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定。

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一人回憶一人城

一、土地使用權(quán)抵押期限應(yīng)小于土地使用期限減去已使用期限的剩余期限。根據(jù)現(xiàn)行法律、法規(guī)的規(guī)定，土地抵押權(quán)的取得必須簽訂書面形式的抵押合同，并辦理抵押登記。抵押合同是抵押人和抵押權(quán)人在平等自愿的基礎(chǔ)上成立財(cái)產(chǎn)抵押關(guān)系的法律行為。也就是說，抵押雙方當(dāng)事人可以就抵押期限在自愿的基礎(chǔ)上做出約定。但是，無(wú)論是抵押雙方自行約定還是國(guó)土資源管理部門設(shè)定，該抵押期限均應(yīng)不超過土地使用期限減去已使用期限的剩余期限。出讓土地使用權(quán)都有使用期限，土地抵押的期限當(dāng)然不能超過土地權(quán)利人的剩余使用期限。劃撥土地使用權(quán)的抵押期限應(yīng)不超過同類用途土地的出讓期限。
　　二、土地使用權(quán)抵押期限的設(shè)定應(yīng)參照借款期限。我國(guó)對(duì)土地抵押登記實(shí)行強(qiáng)制登記制度，抵押登記是抵押合同生效的要件，土地抵押登記制度的實(shí)質(zhì)就是通過登記程序的設(shè)定限度地保護(hù)抵押權(quán)人的利益。抵押權(quán)相對(duì)于被擔(dān)保的主債權(quán)而言，屬于從權(quán)利。例如，為取得貸款而將土地使用權(quán)進(jìn)行抵押，則借款合同為主合同，抵押合同是從合同，土地抵押合同簽訂的目的是為了保障主合同(借款合同)的履行，因此，土地抵押期限應(yīng)不小于借款合同的約定期限，否則就失去了抵押的目的。
三、土地抵押期限的設(shè)定，還要兼顧房地一致的原則。《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等規(guī)定，以土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，地上建筑物、其他附著物一并抵押;以地上建筑物、其他附著物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地一并抵押。因此，房產(chǎn)和土地同時(shí)辦理抵押時(shí)，土地抵押期限的設(shè)定，還要兼顧房地一致的原則，應(yīng)小于建筑物的使用年限，并與建筑物抵押的期限相一致。以確保抵押登記的規(guī)范，降低抵押風(fēng)險(xiǎn)，有效保障抵押人和抵押權(quán)人的合法權(quán)益。

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