地租與地價的關系是什么？

六眼飛魚

怎么說呢，什么樣的地租能力就會找什么價格的土地。土地價格與多個因素有關，根據重要度以此為1.距市中心的遠近2交通通達度3局部環(huán)境因素，故而對應的城市功能建筑一般為商用建筑，如購物街，美食城等在市中心幾主干道環(huán)路交界處，住宅區(qū)居于城市街道街區(qū)中，而住宅區(qū)居于風景秀美的旅游街區(qū)或郊外勢高地，工業(yè)區(qū)則在城市外圍。而地租能力則與產業(yè)有關，一般第三產業(yè)（服務業(yè)）在市中心，第二產業(yè)（工業(yè)）在郊區(qū)，產業(yè)（農業(yè)）在鄉(xiāng)下。而第三產業(yè)中的CBD（中心商務區(qū)）一般居于城市*中心，以浦東為例。

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經典的地價理論認為，地價的本質是地租的資本化。馬克思指出：“土地價格無非是出租土地的資本化收入?！痹跀盗可?，地租與地價互為反函數，地價等于地租除以利息率。這一相互關系的數學模型是：P=R/r，R=P*r，其中：P—地價，R—地租，r—利率。P=R/r一式表明，地價是地租以r為利率的資本化；R=P*r一式則表明，地租是地價以r為利率的利息化。這一互為反函數的關系也表明，地租與地價在本質上具有同一性。地租與地價既在本質上具有同一性，又是具有相對獨立性的經濟范疇。 雖然地租與地價互為反函數，但地租與地價的變動卻并不一定是同步的或者成正比的。因此，依據現有地價而推測今后的地價如果對于地價上揚的趨勢缺乏準確的估計，必然產生虛假的、泡沫式的地價。此外，地租與地價的背離是與土地市場上對租入土地與購入土地兩方面需求的顯著反差緊密相關的。若“購入”顯著大于“租入”，則地價相對上揚而地租相對下跌。反之，則地價相對下跌而地租相對上揚。只有當二者的供求狀況大體相當時，二者的實際數值互為反函數的理論關系才能夠比較確切地表現。

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