請問還沒交房的回遷房能買嗎？中介介紹的可靠嗎？

云朵967

風(fēng)險1*時間難有保障
珠江中原物業(yè)顧問有限公司客戶服務(wù)部副主任龍靜文稱，在暫無房產(chǎn)證情況下，如果是買家認(rèn)為該物業(yè)十分“超值”，則買賣雙方可以在充分協(xié)商好的前提下，采用“公證贈與”*進(jìn)行。即表面是辦理公證贈與物業(yè)，但私底下還是二手交易。這種做法要雙方十分信任才能進(jìn)行。等房產(chǎn)證出來之后，再辦理轉(zhuǎn)名手續(xù)。而一般情況下，許多“回遷房”會因各種復(fù)雜原因領(lǐng)不到房產(chǎn)證，無法正常上市。
風(fēng)險2不能辦理按揭
如果采用“公證贈與”的*進(jìn)行的話，則該買家無法辦理按揭貸款手續(xù)，只能一次性付款。
如買家在居住過程中又希望將此房產(chǎn)進(jìn)行交易，如急需套現(xiàn)*，該套沒有房產(chǎn)證的“回遷房”是無法上市交易的，也無法再通過“公證贈與”的*出售，因?yàn)橛嘘P(guān)法令規(guī)定，一套單位的贈與只能做一次。如此一來，該買家無法變現(xiàn)*，*多只能以*的形式進(jìn)行。
風(fēng)險3經(jīng)濟(jì)風(fēng)險
龍靜文介紹說，在無證情況下，該房產(chǎn)還會出現(xiàn)一定的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。如辦理了“公證贈與”后，上家業(yè)主如有不良貸款，被法院查封的話，該下手買家就算是手上有“贈與公證書”也無濟(jì)于事，該套房產(chǎn)還是得被查封。
“回遷房”：丁般為私房，被政府征地或開發(fā)商收購，在雙方達(dá)成一致意見后，業(yè)主將原來物業(yè)的權(quán)屬證明交給開發(fā)商，并乎開發(fā)商簽訂“回遷協(xié)議”;新房產(chǎn)物業(yè)建成后，開發(fā)商收回“回遷協(xié)議”，并*辦出新房產(chǎn)證。
建議
1.考察開發(fā)商實(shí)力
遇到這種情況，如果是“非買不可”，則要考察拆遷、收購的發(fā)展商實(shí)力，如果發(fā)展商*運(yùn)作良好、項(xiàng)目上馬快、建設(shè)速度快，則回遷速度?房產(chǎn)證相對有些保障。
2.先租后買
如果雙方均十分滿意的話，中介公司建議，雙方簽訂協(xié)議，先以交租金的*每月支付一定金額;等該回遷房的權(quán)屬證明辦理完畢之后，再將租金轉(zhuǎn)為首期房款;可再進(jìn)行按揭貸款。這種*可保障雙方的權(quán)益。
近日，某市的謝女士打算從別人手中購買一處回遷房，但不了解回遷房是否可以像商品房一樣辦理過戶手續(xù)，也不清楚購買回遷房有沒有什么政策規(guī)定。記者就此咨詢了合肥市房產(chǎn)局市場交易處有關(guān)人士，據(jù)了解，目前可以進(jìn)行合法買賣的主要分為新建商品房和二手房，新建商品房只要取得商品房預(yù)售許可證即可進(jìn)行正常的產(chǎn)權(quán)交易。而回遷房因?yàn)椤吧矸荨碧厥猓婕暗姆申P(guān)系相當(dāng)復(fù)雜，回遷人是否能取得房屋所有權(quán)、回遷房是否能辦理合法的房屋所有權(quán)證、回遷戶家庭內(nèi)部對所有權(quán)的劃分是否明確，這一系列法律問題難以得到確定。在這種情況下，出于保護(hù)自身權(quán)益的考慮，購買者在購買回遷房時，要持慎重態(tài)度。一般來說，房產(chǎn)管理部門并不提倡購買回遷房。
商品房回遷房有區(qū)別
拆遷安置過程中，如果采取貨幣補(bǔ)償皆*，拆遷戶用補(bǔ)償款購買商品房?普通人購買商品房沒有任何區(qū)別，都是花錢買房，購房者的身份是相同的。如果采取的是回遷的*，因?yàn)榱噙w房不是商品房，不能當(dāng)作商品房?售，二者之間存在一些區(qū)別。
首先，在房價款方面，商品房與拆遷房有區(qū)別，商品房可立即上市，且在銀行做抵押進(jìn)行貸款。而拆遷房享受國家政策的優(yōu)惠，不含土地轉(zhuǎn)讓金，價格相對低廉且有大、小產(chǎn)權(quán)之說，故不享有商品房的上述權(quán)能。拆遷人以回遷房補(bǔ)償被拆遷人的，補(bǔ)償房屋由市政府有關(guān)主管部門參照經(jīng)濟(jì)適用住房政策核定價格，并按照經(jīng)濟(jì)適用住房政策管理。另外，商品房和回遷房買賣雙方的關(guān)系不同，商品房的購買基礎(chǔ)是開發(fā)商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》，房屋的價款在合同中進(jìn)行約定。而拆遷安置房屋的購買基礎(chǔ)是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，在協(xié)議中進(jìn)行約定。
其次，在房屋公攤面積方面，依照規(guī)定，商品房按照《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》進(jìn)行計算，對于回遷安置的拆遷房要按照相應(yīng)的規(guī)定執(zhí)行。但是需要指出的是，有些回遷房屋面積和結(jié)構(gòu)存在不合理現(xiàn)象，不符合建筑規(guī)范，例如有的回遷房屋房間只有1.9米寬，或者以劣質(zhì)房屋安置拆遷戶都是不符合有關(guān)規(guī)定的行為。
再次，在物業(yè)管理費(fèi)方面，普通商品房按照京價(房)字
(1997)第196號文件即《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》來收取物業(yè)管理費(fèi)，對于北京市行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府定價，費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)人交納，按照京價(房)字
(2000)163號文件《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法》的規(guī)定來收取物業(yè)管理費(fèi)。值得指出的是，無論是拆遷戶還是普通商品房的購買者，他們作為業(yè)主的身份和地位是相同的，物業(yè)管理的品質(zhì)不能因?yàn)榉?wù)對象是拆遷戶而有所降低，更不能認(rèn)為拆遷素質(zhì)低而引發(fā)矛盾。
總之，雖然回遷房屋和商品房存在一些差距，但是主要是政策上的優(yōu)惠，體現(xiàn)在有關(guān)費(fèi)用的減免上，除此之外，在房屋質(zhì)量和物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)等方面都不應(yīng)有所區(qū)別，購買商品房的人和回遷的拆遷戶在入住以后都是業(yè)主，在房屋使用過程中都具有同樣的權(quán)利，在這方面是沒有任何區(qū)別的。
回遷房有無標(biāo)準(zhǔn)
*近有位王先生打來*，反映他所居住的危改回遷房，有一居室房間長度只有1.9米，空間比較狹窄，無法居住。王先生想知道回遷房是否有標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，以及這種情況是否合理?
記者為此走訪了首規(guī)委、市國土房管局等相關(guān)部門，據(jù)首規(guī)委法制處的有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹：當(dāng)時在計劃經(jīng)濟(jì)條件下提出的住房標(biāo)準(zhǔn)，兩居為56平方米，三居為80平方米等，但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這些規(guī)定早已不適應(yīng)市場的發(fā)展，所以這個標(biāo)準(zhǔn)已不再執(zhí)行。
對于王先生這種情況，回遷房標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照市政辦發(fā)[2001]21號文件執(zhí)行。
據(jù)介紹，對于危改回遷房屋，按照原住房面積標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行安置。
如果回遷房的建筑面積與原建筑面積相同的，按照當(dāng)年房改成本價，扣除工齡、調(diào)節(jié)因素、教師優(yōu)惠等因素計算。
如果回遷房的建筑面積超過原建筑面積，但未超過人均15平方米的，超出部分按照房改成本價計算，不再扣除工齡等因素。
如果回遷房的建筑面積超出人均15平方米的，超出部分按照當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房的價格購買。
但是，對于人均面積不足5平方米的住房困難戶，按照人均建筑面積5平方米標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行安置。
對于王先生安置的回遷房居室長度只有1.9米，顯然是屬于房型設(shè)計不合理，而與回遷房的標(biāo)準(zhǔn)沒有直接關(guān)系。所以，對于像王先生的這種情況，在簽合同時就應(yīng)該注明，如果違約，則應(yīng)由開發(fā)商來承擔(dān)，這樣就可有效地保護(hù)自己的利益。
網(wǎng)友問：現(xiàn)在從中介看到一處回遷房，據(jù)中介說可以幫我把底卡換成我的名字，然后我只需把錢直接付給回遷戶，就可以了!不知這種*可行嗎?有什么風(fēng)險?
律師答：您與出賣方協(xié)商將房屋價款辦理公證提存手續(xù)，在該房屋取得房屋所有權(quán)證并辦理過戶手續(xù)后，由公證處向出賣方支付房屋價款，以避免您的風(fēng)險;此外應(yīng)要求出賣方提供真實(shí)、有效的回遷協(xié)議和其身份證明，并隨回遷房的來源進(jìn)行核實(shí)，是屬于危改回遷，還是屬于商品房回遷。如是經(jīng)濟(jì)適用住房，危改房，集資房或其他土地是以劃撥*供應(yīng)的房屋，則在轉(zhuǎn)讓交易時，由出賣人按房屋成交價款的10%補(bǔ)交土地出讓金。
網(wǎng)友問：在拆遷中購買回遷房，可否支取住房公積金?如何辦理?
專家答：可以支取?！侗本┦凶》抗e金制度實(shí)施辦法》第九條規(guī)定：“職工住房公積金可用于下列支出：
一、家庭購、建住房;
二、自有住房的大、中修;
三、超過家庭工資總額收入5%部分的房租。拆遷中職工購買回遷房，當(dāng)屬家庭購、建住房之列，可以申請支取住房公積金。具體辦理程序如下：申請用住房公積金購建住房的職工及其配偶，向所在單位提交有關(guān)證明，如商品房預(yù)售合同或意向書等，并經(jīng)單位審核后，由單位開具“住房公積金支取申請書”，到所屬歸集部門辦理支取住房公積金，歸集部門通過轉(zhuǎn)帳結(jié)算的*，將此款項(xiàng)轉(zhuǎn)劃至售房銀行帳戶;若購房*不足，交存人還可申請個人住房擔(dān)保委托貸款。

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不時地看風(fēng)景

您好，回遷房允許上市交易的話和其他商品房一樣繳納稅費(fèi)，未滿5年二手房交易時需要繳納營業(yè)稅和個稅，其他根據(jù)購房者是否購房、評估價、面積等情況，繳納如下：
1、測繪費(fèi)1.36元/平方，買方；
2、評估費(fèi)0.5%(評估額，允許浮動)，買方；
3、契稅評估額初次90平內(nèi)1%、90平~140平內(nèi)1.5%，超過140平或非3%，買方繳納;
4、所得稅按全額的1%，北京地區(qū)按差額20%繳納，由賣方承擔(dān)；
5、交易費(fèi)6/平方,雙方;
6、工本費(fèi)80元,買方(工本印花稅5元)買方；
7、營業(yè)稅5.6%賣方繳納。
望采納，謝謝！

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sj1102

順便說下楓丹白露萬達(dá)東背靠黃河在小區(qū)*南面路邊一排，四樓，面積81.2價格低心里價30W左右也就是3700一米吧。

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