農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)制度改革實施方案是什么？有人知道嗎？誰能夠指點一下？

美女的風(fēng)格

近日，十八屆三中全會審議通過《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》(以下簡稱“《決定》”)，為新一輪土地制度改革勾勒了方向?！稕Q定》明確提出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場、農(nóng)村集體建設(shè)用地與國有土地同權(quán)同價、完善土地二級市場等改革措施。新一輪土地制度改革的大幕已經(jīng)開啟。改革開放以來，以實行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制、土地拍賣制度等為代表的土地改革，解放了農(nóng)村生產(chǎn)力，推動了城鎮(zhèn)化的發(fā)展。然而，我國目前的二元化土地管理結(jié)構(gòu)弊端不斷凸顯，難以適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的要求。而且，農(nóng)民并沒有充分享受到土地轉(zhuǎn)讓和升值帶來的權(quán)益，土地財政問題也日益突出。如何打破土地二元結(jié)構(gòu)限制，推動新型城鎮(zhèn)化，釋放新一輪制度紅利，成為這一輪土改的關(guān)鍵所在。對于《決定》提出的土地改革相關(guān)舉措與目標(biāo)，應(yīng)如何解讀、如何落實新一輪土地改革將給我國經(jīng)濟發(fā)展帶來怎樣的紅利為回答以上問題，本報采訪了中國金融四十人論壇成員、國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松，中國國際金融有限公司首席經(jīng)濟學(xué)家彭文生，中國農(nóng)村金融論壇成員、中國社會科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員張曉山，是為北京圓桌第394期，以饗讀者?，F(xiàn)行土地制度的癥結(jié)：城鄉(xiāng)二元分割《21世紀(jì)》：十八屆三中全會《決定》提出，要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。這是新一輪土地制度改革的題中之義，是直面現(xiàn)行土地制度中城鄉(xiāng)二元分割格局的重要舉措。那么，城鄉(xiāng)二元分割格局存在哪些問題對我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和城鎮(zhèn)化建設(shè)有哪些影響巴曙松：中國的現(xiàn)行土地制度在世界上是*為獨特、*為復(fù)雜的制度。這套體系的核心內(nèi)容可以概括為三點：二元分割、政府壟斷和非市場化配置。所謂二元分割是指城市和農(nóng)村是完全分離的，采取了完全不同的兩種所有制制度。城市土地屬于國有，地方政府享有建設(shè)用地的處置權(quán)、出讓權(quán)和*權(quán)。農(nóng)村土地則是農(nóng)民集體擁有農(nóng)地農(nóng)用時的土地使用權(quán)、*權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)，但是在農(nóng)地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用時，農(nóng)民的土地權(quán)利在獲得原用途的若干倍數(shù)補償后即告喪失。所謂政府壟斷是指城市土地市場的供給是由地方政府通過征收農(nóng)地而壟斷。并依據(jù)不同的土地使用用途，采取不同的土地出讓*：經(jīng)營性用地是實行“招拍掛”的形式入市;政府以公共目的使用的土地通過“劃撥”的形式入市;工業(yè)用地在2004年之后名義上是采取“招拍掛”的形式出讓，但事實上還基本是根據(jù)成本價格出讓。所謂非市場化配置是指耕地占用實行審批制度，為確保糧食安全，中國實施了*嚴(yán)格的耕地保護制度，通過計劃手段保護18億畝耕地紅線。建設(shè)用地的供給則實施嚴(yán)格的指標(biāo)控制。中國土地所有權(quán)和產(chǎn)權(quán)制度的二元分離，使得中國的土地市場也是分離的。農(nóng)用地市場和城市建設(shè)用地市場是完全不同的兩個概念。農(nóng)地的市場是只限于農(nóng)地農(nóng)用的市場，而農(nóng)地轉(zhuǎn)非農(nóng)用地則受到所有制的管制，必須要經(jīng)過政府征收，農(nóng)地不能自然變成建設(shè)用地。這種城鄉(xiāng)二元分割格局是中國土地制度的核心癥結(jié)，也是一系列問題的根源。這些問題日益成為制約中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和實現(xiàn)人口城鎮(zhèn)化的突出矛盾，這集中表現(xiàn)在三個方面：城中村的法外不集約利用。中國城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)的土地是當(dāng)前土地使用效率*為低下，但面臨法律沖突*為劇烈的地段。按目前的制度安排，城市土地是國有的，農(nóng)村土地屬于集體所有，但是在城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)的廣大土地，是在城市范圍內(nèi)，而又屬于集體所有。這些土地按照憲法規(guī)定，應(yīng)該收回國有，但政府又拿不出那么多錢來征地。據(jù)統(tǒng)計，在全國大小不同的城市中，擁有將近5萬個城中村，有2.6億人全部住在農(nóng)村宅基地和農(nóng)村集體建設(shè)用地上蓋的小產(chǎn)權(quán)房屋。工業(yè)用地的利用效率低下。目前，中國城市中工業(yè)用地占比過高，既未實現(xiàn)集約利用，又?jǐn)D占城市宜居空間。工礦倉儲用地占建設(shè)用地供應(yīng)的比重多年連續(xù)超過40%。城市內(nèi)部工業(yè)用地占比也過高，一般在20%以上，有些甚至超過30%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國外15%的水平。過度依賴土地財政所帶來的金融風(fēng)險。中國地方政府進(jìn)行的城市建設(shè)的融資是依靠于土地抵押和政府信用。2013-2015年是政府土地抵押貸款的還款高峰期，土地出讓金的收入甚至成為了地方政府償債的*來源，宏觀經(jīng)濟波動所造成的地價下降和購地減少會造成政府償債能力的迅速降低。因此，考慮到這些突出的問題，某種程度上，中國現(xiàn)行的土地制度的可持續(xù)性已經(jīng)變?nèi)?，處于不改不行的地步，需要在改革上給予優(yōu)先的考慮和安排。彭文生：我國現(xiàn)有的土地所有制具有城鄉(xiāng)二元分割特點。憲法第十條規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”?，F(xiàn)有土地制度下，土地在農(nóng)村和城市、農(nóng)業(yè)和工業(yè)、商業(yè)及住宅之間的配置，通過地方政府而不是市場來完成。城鎮(zhèn)化過程不可避免地涉及農(nóng)村土地轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)住宅、工業(yè)及商業(yè)用地?，F(xiàn)行模式，意味著政府壟斷土地一級市場，從農(nóng)村征地，之后土地通過“招拍掛”出讓，然后對失地農(nóng)民進(jìn)行非市場化補償。現(xiàn)行土地制度對效率和公平的阻礙，首先是建設(shè)用地在城市和農(nóng)村之間的配置不平衡。以城市化率每年上升1%的速度預(yù)計，2020年我國城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%左右，城鎮(zhèn)人口約8.5億，比2012年底增加1.4億，需要更多的城市基礎(chǔ)設(shè)施和住房。即使按照人均100平米的低標(biāo)準(zhǔn)為新增城鎮(zhèn)人口提供工礦用地(2010年城市人均用地已達(dá)到142平米)，2020年城鎮(zhèn)用地總量也將突破11萬平方公里，與國土資源部土地利用總體規(guī)劃中10.65萬平方公里的控制目標(biāo)存在缺口。城市工業(yè)用地轉(zhuǎn)化為住宅用地的困難更加劇了房地產(chǎn)用地的不足，不斷推高城市地價。與此同時，在農(nóng)民工進(jìn)城后，卻存在大量農(nóng)村建設(shè)用地閑置和浪費，體現(xiàn)為農(nóng)村人口在減少，但農(nóng)村建設(shè)用地的數(shù)量反而在增加。農(nóng)業(yè)部門效率低下。根據(jù)中科院發(fā)布的《2012年中國現(xiàn)代化》報告，2008年世界高收入國家人均農(nóng)業(yè)勞動力人口創(chuàng)造的農(nóng)業(yè)增加值是3.5萬美元，而中國僅為1584美元。中國江蘇和上海的農(nóng)業(yè)勞動生產(chǎn)率，也不及高收入國家的10%。我國農(nóng)業(yè)勞動生產(chǎn)率偏低，與土地分割、小塊運作、人均耕作面積小有很大關(guān)系。土地財政問題突出。2012年，地方政府獲取2.89萬億的土地轉(zhuǎn)讓金收入，相當(dāng)于地方財政的47%。城市經(jīng)營性土地由地方政府壟斷供應(yīng)，帶來三個問題：地方政府追求高*，導(dǎo)致高地價，是房價持續(xù)、快速上升的原因之一;土地財政推動了地方政府*沖動，既影響整體的*效率，也加大了經(jīng)濟的順周期特征，增加波動性;土地財政導(dǎo)致地方政府債務(wù)擴張，帶來金融風(fēng)險。根據(jù)審計署2010年的審計報告，很多城市有一半到三分之二的城市建設(shè)*來自于土地出讓收入，政府性債務(wù)大約有40%要靠土地*來償還。農(nóng)民沒有充分享受到土地轉(zhuǎn)讓和升值的權(quán)益。隨著城市土地價格的飆升，城市土地與農(nóng)村土地之間的“剪刀差”越來越大?，F(xiàn)有的《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村集體土地的征地補償標(biāo)準(zhǔn)不得超過所占耕地前3年平均產(chǎn)值的30倍。2011年征地補償約為103元/平，而土地出讓均價約為943元/平，這意味著農(nóng)民在土地*中所獲得的比例不到11%。農(nóng)民利益沒得到有效保障，不僅影響社會穩(wěn)定，而且抑制農(nóng)村居民財產(chǎn)性收入增長和轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)居住的能力，不利于農(nóng)民工市民化和城鎮(zhèn)化。

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數(shù)字時代

據(jù)我所知：
1、據(jù)住建部相關(guān)人士透露，住建部已經(jīng)明確提出將治理違法建筑作為2015年需要重點突破的工作之一。因而，作為違法建筑的一種，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地用途的小產(chǎn)權(quán)房也將得到進(jìn)一步解決。
2、國土部上報中央的農(nóng)村土地制度改革試點方案獲批后，按照改革方案設(shè)計，征地制度、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度等農(nóng)村土地制度改革將持續(xù)重點推進(jìn)。2015年會選擇若干試點，進(jìn)行土地制度改革試驗。
3、國土資源部瞄準(zhǔn)社會高度關(guān)注的熱點問題，從部門實際和履職盡責(zé)出發(fā)，把集中開展違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”突出問題專項整治工作，列入了“四風(fēng)”突出問題專項整治工作方案。這項專項整治工作由部領(lǐng)導(dǎo)親自掛帥，要求剎風(fēng)治亂，堅決叫停在建、在售“小產(chǎn)權(quán)房”，切實維護群眾權(quán)益。同時，國土資源部已組織人員先后赴5省(市)督辦“小產(chǎn)權(quán)房”違法用地查處工作。希望對你有幫助。

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八方赤子之心

(1)開展農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)制度改革。開展農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作。在尊重歷史、符合規(guī)劃、用地限額的基礎(chǔ)上，探索建立集體建設(shè)用地使用、調(diào)換、互換等體制機制，激活用好農(nóng)村集體建設(shè)用地。在符合土地利用總體劃、城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃的前提下，集體建設(shè)用地可用于公益事業(yè)和探索用于公共性住房建設(shè)。
(2)開展農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)制度改革。開展對農(nóng)戶和村鄉(xiāng)辦企業(yè)合法建房登記造冊工作，建立健全房屋登記管理制度，核發(fā)房屋所有權(quán)證，逐步實現(xiàn)城鄉(xiāng)房屋同證、同權(quán)。支持農(nóng)戶通過出租合法住房增加財產(chǎn)性收入，利用住房發(fā)展農(nóng)家樂、鄉(xiāng)村旅館、農(nóng)產(chǎn)品加工等，增加經(jīng)營性收入。支持農(nóng)戶引進(jìn)*、人才、技術(shù)、管理等進(jìn)行合作開發(fā)、合伙經(jīng)營。
(3)開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)制度改革。開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的確權(quán)登記頒證工作，保持現(xiàn)有土地承包關(guān)系長久不變。堅持依法、自愿、有償?shù)脑瓌t，支持引導(dǎo)農(nóng)戶采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、入股、轉(zhuǎn)讓或者其他*流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，支持土地向農(nóng)村特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)流轉(zhuǎn)，帶動土地利用向規(guī)模、集約、高效方向發(fā)展，做大做強特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。
(4)深化農(nóng)村集體林權(quán)制度改革。建立健全集體林權(quán)制度改革長效機制，依法維護經(jīng)營管理權(quán)穩(wěn)定和林權(quán)權(quán)利人合法權(quán)益，鞏固集體林權(quán)制度改革成果。探索建立林權(quán)流轉(zhuǎn)管理服務(wù)新機制，加快開展林權(quán)抵押貸款工作，大力推進(jìn)農(nóng)民林業(yè)專業(yè)合作社建設(shè)，探索林下經(jīng)濟發(fā)展的政策和模式，全面落實林木采伐、林權(quán)流轉(zhuǎn)、森林保險、*融資、產(chǎn)業(yè)扶持等配套政策，保護林業(yè)資源，促進(jìn)林農(nóng)增收、林業(yè)增效。
(5)開展農(nóng)村小型水利工程產(chǎn)權(quán)制度改革。小
(1)型水庫由國有水庫管理單位管理，小
(2)型水庫可以單獨或連片成立管理單位管理，也可以由中型或小
(1)型水管單位代管，或由鄉(xiāng)鎮(zhèn)水利站及用水戶協(xié)會管理，明確管護主體，落實管護責(zé)任，確保工程安全運行和效益發(fā)揮。對農(nóng)村集體所有的庫容10萬立方米以下的塘庫及其附屬設(shè)施，小
(2)型及其以下的引水、提水(含機電提灌站、水輪泵站)工程及其附屬設(shè)施，小水池、小水窖、小機井，小(微)型飲水安全工程和煙水配套工程等工程，可以采取拍賣、流轉(zhuǎn)等*，明晰所有權(quán)，明確水權(quán)和土地使用權(quán)，并進(jìn)行確權(quán)和頒證。也可以采取*、承包、股份合作等形式，界定管理權(quán)，明確使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)，落實管護主體和責(zé)任。在保障工程主要功能不變和本村組優(yōu)先的前提下，鼓勵農(nóng)戶、聯(lián)戶、用水合作組織、村民自治組織以及自然人和其他法人積極參與農(nóng)村小型水利工程產(chǎn)權(quán)制度改革和*農(nóng)村小型水利工程建設(shè)。建立穩(wěn)定的公益性農(nóng)村小型水利工程管護經(jīng)費公共財政補助機制。
(6)開展農(nóng)村集體財產(chǎn)股份制改革。清理核實農(nóng)村集體經(jīng)濟組織資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益，經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員會議確認(rèn)、公示，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府簽署意見后，報縣級農(nóng)業(yè)行政主管部門備案。在堅持集體資產(chǎn)歸集體經(jīng)濟組織成員“共同所有”的前提下，嚴(yán)格按照制定方案、清產(chǎn)核資、資產(chǎn)量化、*設(shè)置、*界定、*管理、資產(chǎn)運營、*分配、監(jiān)督管理的程序，實現(xiàn)向集體經(jīng)濟組織成員“按份共有”。

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