安置房買賣風(fēng)險(xiǎn)有什么？

威廉裝飾

,政策因素.
根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策規(guī)定，拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動(dòng)遷而建造的配套商品房或配購的中低價(jià)商品房.此類房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的一定期限內(nèi)不能上市交易.另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價(jià)位商品房 (與市場價(jià)比較而言).該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易.

第二,價(jià)格因素.
目前拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的.由于從訂立安置協(xié)議到房屋交付，中間間隔時(shí)間長,變化大，特別是價(jià)格不斷上漲，到交房時(shí)的價(jià)格可能相差近千元，拆遷戶認(rèn)為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價(jià)，*終導(dǎo)致雙方的矛盾加劇，引起訴訟.

第三,人的因素.
"共有人"是拆遷安置房買賣風(fēng)險(xiǎn)的制造者.他們找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙.共有人會(huì)以<城市房地產(chǎn)管理法>第38條第4項(xiàng)"共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的"及第6項(xiàng)"未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的"房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓為由，請求確認(rèn)房屋買賣合同無效.對此筆者認(rèn)為，根據(jù)人大常委會(huì)對<民法通則>若干問題的意見，共有財(cái)產(chǎn)的部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，其行為應(yīng)該視為無效，但該意見同時(shí)規(guī)定，如果第三人善意取得財(cái)產(chǎn)，其取得財(cái)產(chǎn)的行為應(yīng)該受到保護(hù).而由此給其他共有人造成的損失，應(yīng)該由擅自處置財(cái)產(chǎn)的共有人進(jìn)行賠償.<城市房地產(chǎn)管理法>規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓尚未確權(quán)發(fā)證的房地產(chǎn)，其立法目的就是為制止來源不明,權(quán)屬不清的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓.而當(dāng)事人之間的拆遷房買賣合同在訂立合同時(shí)就來源明確,權(quán)屬清楚，拆遷戶主張合同無效違背誠實(shí)信用原則.為保護(hù)交易安全，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效.賣房人應(yīng)當(dāng)交付房屋，并協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù).

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雨聲斷思念

如果是社區(qū)的房子大多數(shù)是集體土地房屋，是沒有房屋所有權(quán)，只有房屋的使用權(quán)的。
如果是動(dòng)遷安置房，屬于城鎮(zhèn)規(guī)劃后補(bǔ)償?shù)姆课荩蠖鄶?shù)國有土地房屋，是可以擁有房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的，是可以買的。風(fēng)險(xiǎn)就在于房屋產(chǎn)權(quán)證應(yīng)該要在三五年后才能完成辦理，有產(chǎn)權(quán)證后才能進(jìn)行過戶，所以可能到時(shí)候房主會(huì)因?yàn)榈貎r(jià)上漲要加價(jià)等其他爭議。

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一念之間

　(一)家庭成員內(nèi)部可能對拆遷安置房的分配有異議，萬一協(xié)商不成，可能每部起訴到法院解決，*終確定的合法權(quán)益人是誰還無法確定；
　　(二)無產(chǎn)權(quán)的拆遷安置房可能因其他原因?qū)е聼o法辦理產(chǎn)權(quán)證；
　　(三)因交易時(shí)間漫長，房價(jià)變動(dòng)可能性大，如果出售方為謀取更大利益，將房屋房價(jià)賣給他人，并在可以過戶交易時(shí)先行過戶給他人，那么購買方就很實(shí)現(xiàn)購房目的了，只能選擇主張債權(quán)；
　　(四)在購買房等待過戶的漫長時(shí)間內(nèi)，也有可能發(fā)生因出售方自身債務(wù)糾紛，導(dǎo)致房屋被債權(quán)人申請法院查封。

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