青島祥鷹花園小區(qū)的房子有產(chǎn)權(quán)嗎？有哪些值得注意的呢

胡春燕

嶗山區(qū)的別墅比較出名的有匯海山莊別墅小區(qū)、魯邦*悅海豪庭別墅小區(qū)、弄海園別墅小區(qū)、海風(fēng)花園別墅小區(qū)、市南區(qū)的別墅分布就沒(méi)有那么集中，比較出名的有天林花園別墅小區(qū)、明珠花園別墅小區(qū)、八大關(guān)別墅區(qū)等，青島海西經(jīng)濟(jì)新區(qū)附近有很令人滿意的別墅在建項(xiàng)目

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公攤水電費(fèi)

青島的別墅區(qū)是比較多的，嶗山區(qū)的別墅分布*為集中，比較出名的有匯海山莊別墅小區(qū)、魯邦*悅海豪庭別墅小區(qū)、弄海園別墅小區(qū)、海風(fēng)花園別墅小區(qū)、海信麥島金岸別墅小區(qū)等等，市南區(qū)的別墅分布就沒(méi)有那么集中，比較出名的有天林花園別墅小區(qū)、明珠花園別墅小區(qū)、八大關(guān)別墅區(qū)等。

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心情不好吃顆糖

上訴人（原審原告）:曾凡伯，男，1943年9月16日出生，漢族，系沈陽(yáng)金輝路橋總公司退休職工。住址：沈陽(yáng)市鐵西區(qū)重工街北二西路53-12。委托*人：李振革，系遼寧良友律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告）：楊寶祥，男，1956年8月31日出生，漢族，系沈陽(yáng)鼓風(fēng)機(jī)廠干部。住址：沈陽(yáng)市皇姑區(qū)太白山路6-2號(hào)2-7-1。被上訴人（原審被告）：黃雨?yáng)|，男，1960年11月7日出生，漢族，系沈陽(yáng)房天房產(chǎn)信息中心工作人員。住址：沈陽(yáng)市和平區(qū)哈爾濱路65號(hào)533。委托*人：張劍，男，1970年11月15日出生，漢族，無(wú)職業(yè)。住址：沈陽(yáng)市東陵區(qū)文翠路57號(hào)。原審原告：李鳳琴（系上訴人之妻），1946年6月5日出生，漢族，系沈陽(yáng)金杯公司退休職工。住址：同上訴人。上訴人曾凡伯因與被上訴人楊寶祥、黃雨?yáng)|房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服沈陽(yáng)市皇姑區(qū)人民法院[2006]沈皇民二房初字第196號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2006年12月19日受理后，依法組成由審判員曹桂巖擔(dān)任審判長(zhǎng)并主審、才玉瑩、王大鵬參加的合議庭，于2007年1月31日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人曾凡伯的委托*人李振革，被上訴人楊寶祥、黃雨?yáng)|的委托*人張劍到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。原審判決查明：2006年3月26日，曾凡伯(買(mǎi)房人、乙方)與楊寶祥(賣(mài)房人、甲方)簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》一份，內(nèi)容為：建筑面積141.15平方米，房屋座落*沈陽(yáng)市皇姑區(qū)太白山路2-2號(hào)271，成交金額380000.00元，三次付款，交接房屋日期2006年5月，乙方支付定金50000.00元，中介服務(wù)費(fèi)2500.00元，雙方買(mǎi)賣(mài)協(xié)議達(dá)成后由中介方負(fù)責(zé)辦理交易手續(xù)，甲乙雙方如違約應(yīng)負(fù)違約責(zé)任，賠償經(jīng)濟(jì)損失100000元，本協(xié)議于2006年3月26日簽訂，自簽訂之日起生效，房屋交易手續(xù)辦完后，乙方將房款一次性付給甲方。甲方負(fù)責(zé)房屋所欠的一切費(fèi)用，水、電、煤氣、供暖費(fèi)、*、有線，甲方室內(nèi)設(shè)施經(jīng)雙方同意，乙方將參加房交會(huì)更名過(guò)戶，乙方應(yīng)在2006年3月30日再付甲方人民幣200000元(220000元)，其中加上定金。甲、乙雙方過(guò)戶更名再付甲方人民幣155000元。留甲方10000元，待甲方搬家結(jié)清費(fèi)用后交門(mén)鑰匙。乙方將全部房款付給甲方。(甲方應(yīng)保持室內(nèi)完好)此協(xié)議不開(kāi)任何收據(jù)憑證以收條為準(zhǔn)。黃雨?yáng)|在該協(xié)議上簽了名，并加蓋了沈陽(yáng)房天房產(chǎn)信息中心的章。原告(甲方)、被告(乙方)于2006年3月26日簽訂《補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》一份，內(nèi)容為：甲方應(yīng)保持室內(nèi)設(shè)施齊全無(wú)損壞，室內(nèi)雙人床、小魚(yú)缸、電腦桌椅、茶幾，背投音響、DVD、功放機(jī)、飲水機(jī)一臺(tái)、空調(diào)、沙發(fā)、鐘、魚(yú)缸、花瓶、茶幾、圓凳8個(gè)、壁畫(huà)、南屋壁柜、沙發(fā)、電視、雙人床，廚房冰箱、飯桌、爐具、油煙機(jī)、衛(wèi)生間洗衣機(jī)、太陽(yáng)能，北屋立柜、梳妝臺(tái)，以上物品歸乙方所有。2006年3月26日，楊寶祥給曾凡伯出收條一張，內(nèi)容為：今收到買(mǎi)房定金50000元整。黃雨?yáng)|于2006年3月26日給曾凡伯出收條一張，內(nèi)容為：今收到曾凡伯中介費(fèi)2500元整，該收條加蓋了沈陽(yáng)房天房產(chǎn)信息中心的章。黃雨?yáng)|(中介)曾于2006年3月26日在《遼沈晚報(bào)》上公告，內(nèi)容為：皇姑北運(yùn)河畔花園，3室2廳，141.25平，7頂，南北，新房，產(chǎn)權(quán)，高裝，物業(yè)，35萬(wàn)。黃雨?yáng)|在庭審中陳述，該賣(mài)房信息是楊寶祥用*在中介登記的。原審判決另查明：楊寶祥于2005年3月11日從王寧手中購(gòu)得座落于沈陽(yáng)市皇姑區(qū)太白山路2-2號(hào)271(建筑面積141.15平方米)住房。沈陽(yáng)市房產(chǎn)局于2005年3月22日給楊寶祥發(fā)了沈房權(quán)證皇姑字第31369號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)證，該房屋產(chǎn)權(quán)證附圖上標(biāo)明了時(shí)間為1997年。楊寶祥所購(gòu)該房西側(cè)樓頭釘有一標(biāo)牌，內(nèi)容為：工程名稱新開(kāi)花園小區(qū)2號(hào)住宅樓，建設(shè)單位沈陽(yáng)商貿(mào)金融開(kāi)發(fā)區(qū)房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)中心，施工單位沈陽(yáng)市建筑承包工程公司，開(kāi)竣工日期97.3.15-97.8.31。楊寶祥購(gòu)此房交契稅4446.22元?，F(xiàn)楊寶祥仍住在沈陽(yáng)市皇姑區(qū)太白山路2-2號(hào)27I室。原審判決又查明：黃雨?yáng)|于2006年3月26日給楊寶祥出收條一張，內(nèi)容為：今收到楊寶祥產(chǎn)權(quán)證、契稅證原件各一份，證號(hào)31369，該收條加蓋了沈陽(yáng)房天房產(chǎn)信息中心的章。黃雨?yáng)|于2006年4月3日以中介人的名義出證明一份，內(nèi)容為：2006年3月26日甲、乙雙方在進(jìn)行房屋交易時(shí)甲方?jīng)]有向乙方說(shuō)明此房產(chǎn)權(quán)不足二年，需要交納營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題，也沒(méi)有商討營(yíng)業(yè)稅由誰(shuí)擔(dān)負(fù)的問(wèn)題。在此房營(yíng)業(yè)稅由誰(shuí)交的問(wèn)題上，甲、乙、丙三方經(jīng)過(guò)幾次商談，一直沒(méi)有達(dá)成一致意見(jiàn)。2006年4月3日，乙方通過(guò)中介兩次通知甲方，明確告知甲方，要談此房甲方要負(fù)擔(dān)全額經(jīng)營(yíng)稅款，辦理過(guò)戶、更名手續(xù)，不談就盡快在3月4日下午三點(diǎn)前退還50000元定金。黃雨?yáng)|于2006年4月19日出證明一份，內(nèi)容為：我們房天房產(chǎn)3月26日在《遼沈晚報(bào)》上刊登的皇姑北運(yùn)河畔花園的房子廣告內(nèi)容是房主楊寶祥提供的，在進(jìn)行交易買(mǎi)主詢問(wèn)時(shí)他說(shuō)是新房，說(shuō)才二年，新裝修不長(zhǎng)時(shí)間，而后來(lái)知道實(shí)際房子已7年了，賣(mài)房人確實(shí)隱瞞了房子的事實(shí)真相，使我們中介和買(mǎi)房人在不知情的情況下簽了房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。黃雨?yáng)|于2006年4月19日又出證明一份，內(nèi)容為：在3月26日下午4點(diǎn)在我中介簽完房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)他房產(chǎn)權(quán)不足二年時(shí)，需交營(yíng)業(yè)稅的情況后，馬上告知賣(mài)方楊寶祥，楊說(shuō)：這事好辦，可是第二天找他交營(yíng)業(yè)稅時(shí)，他卻說(shuō)營(yíng)業(yè)稅應(yīng)叫買(mǎi)方擔(dān)負(fù)，在營(yíng)業(yè)稅由誰(shuí)擔(dān)負(fù)的問(wèn)題上，爭(zhēng)議多天，直到4月3目買(mǎi)方要法律解決時(shí)，他才勉強(qiáng)同意他交。在產(chǎn)權(quán)不足二年需要交營(yíng)業(yè)稅，需誰(shuí)交的問(wèn)題上，他開(kāi)始說(shuō)他不知道需交營(yíng)業(yè)稅。但后來(lái)在3月31日下午，在中介買(mǎi)賣(mài)雙方繼續(xù)調(diào)解時(shí)，中介說(shuō)，國(guó)家是有規(guī)定的，產(chǎn)權(quán)不足二年房子進(jìn)行交易時(shí)，誰(shuí)賣(mài)房子誰(shuí)交稅，這時(shí)楊寶祥說(shuō)早知道，不就是遼地稅2005年65號(hào)和遼地稅2005年76號(hào)文件嗎，以上情況屬實(shí)，特此證明。沈陽(yáng)市地方稅務(wù)局于2005年7月1目發(fā)文通知(沈陽(yáng)市個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房有關(guān)地方稅收政策)，2005年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年(含2年)的住房對(duì)外銷(xiāo)售不能提供屬于普通住房的證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的，一律按非普通住房的有關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策征收營(yíng)業(yè)稅。2005年6月1目后，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，應(yīng)全額征收營(yíng)業(yè)稅。在庭審中曾凡伯稱假如不是因稅款的問(wèn)題，我不會(huì)不履行協(xié)議的，我多次找過(guò)楊寶祥和中介要解決問(wèn)題。在庭審中詢問(wèn)曾凡伯是解除還是撤銷(xiāo)與楊寶祥所簽協(xié)議，曾凡伯明確答復(fù)是解除協(xié)議。2006年4月28日，曾凡伯、李鳳琴向原審法院起訴，要求：“
1、解除、撤銷(xiāo)和楊寶祥簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，返還定金50000元；
2、黃雨?yáng)|返還中介費(fèi)”。原審判決認(rèn)為：公民、法人的合法權(quán)益受法律保護(hù)。依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行合同，不得擅自變更或者解除合同，依法成立的合同受法律保護(hù)。依法成立的合同，自成立時(shí)生效。雙方所簽房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議書(shū)系當(dāng)事人之間合意表示的自愿行為，且不違反有關(guān)法律規(guī)定的意思自治原則、合同的自愿原則，應(yīng)認(rèn)定為有效合同。合同的訂立，就是為了鼓勵(lì)交易、促進(jìn)交易，防范交易風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)交易安全，規(guī)范交易行為，有利于減少糾紛和解決糾紛，使買(mǎi)賣(mài)雙方都遵守合同規(guī)定的內(nèi)容，切實(shí)遵守、遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。訂立合同應(yīng)依照合同的目的、合同的性質(zhì)、合同的用途、合同的條款、合同的形式、合同的要件研究、約定合同的內(nèi)容。關(guān)于曾凡伯訴稱楊寶祥為了以較高的價(jià)格出賣(mài)自己的房屋，有意向中介房天房產(chǎn)中心提供了虛假?gòu)V告信息，把已經(jīng)7年房齡的房子說(shuō)成是新房的問(wèn)題，雖然黃雨?yáng)|稱房產(chǎn)信息是通過(guò)賣(mài)方楊寶祥本人用*在我們中介登記的，但黃雨?yáng)|至今未向本院提交其所在的中介(沈陽(yáng)房天房產(chǎn)信息中心)機(jī)構(gòu)所登廣告內(nèi)容就是楊寶祥提供的證據(jù)材料。黃雨?yáng)|所在的房產(chǎn)中介是專門(mén)進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)的中介機(jī)構(gòu)，楊寶祥的房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)現(xiàn)仍在黃雨?yáng)|手中(該收條加蓋了沈陽(yáng)房天房產(chǎn)信息中心的章)，其應(yīng)該能看懂該產(chǎn)權(quán)證附圖所標(biāo)示的房屋設(shè)計(jì)(建設(shè))時(shí)間，也應(yīng)能看清楚有關(guān)部門(mén)給楊寶祥的發(fā)證時(shí)間，由于其草率、倉(cāng)促工作，登廣告時(shí)即未認(rèn)真核實(shí)楊寶祥房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，當(dāng)曾凡伯看房時(shí)其也未在事前向曾凡伯講明此種情況的關(guān)注事項(xiàng)，也未提示或告知曾凡伯其所登廣告內(nèi)容與楊寶祥的契證、房屋產(chǎn)權(quán)證內(nèi)容是否一致，既同雙方簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議(在簽訂協(xié)議前黃雨?yáng)|看過(guò)楊寶祥的契證、房屋產(chǎn)權(quán)證，在簽訂協(xié)議前曾凡伯看過(guò)楊寶祥的房屋產(chǎn)權(quán)證，見(jiàn)庭審筆錄)，雙方又于當(dāng)天簽訂了補(bǔ)充協(xié)議書(shū)，黃雨?yáng)|并于簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議當(dāng)天向曾凡伯收了2500元中介費(fèi)，并加蓋了沈陽(yáng)房天房產(chǎn)信息中心的章。曾凡伯也向楊寶祥交了50000元定金。致使?fàn)I業(yè)稅由誰(shuí)來(lái)交這一未盡事宜在房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議簽訂后才發(fā)現(xiàn)，使雙方之間因營(yíng)業(yè)稅由誰(shuí)來(lái)交的問(wèn)題產(chǎn)生糾紛，曾凡伯于2006年4月訴訟來(lái)院。關(guān)于曾凡伯稱楊寶祥有意向中介房天房產(chǎn)信息中心提供虛假?gòu)V告的問(wèn)題，廣告不是楊寶祥所登，黃雨?yáng)|(中介沈陽(yáng)房天房產(chǎn)信息中心)至今未提交已登廣告的全部?jī)?nèi)容是楊寶祥所提供的證據(jù)材料，且楊寶祥否認(rèn)中介所登廣告全部?jī)?nèi)容是自己提供的，故對(duì)曾凡伯所稱這一問(wèn)題不予認(rèn)定。查處這一問(wèn)題應(yīng)由有關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理。關(guān)于曾凡伯稱楊寶祥嚴(yán)重違反了我國(guó)購(gòu)買(mǎi)者權(quán)益保障法，使曾凡伯的合法權(quán)益受到嚴(yán)重侵害的問(wèn)題，因曾凡伯所要購(gòu)的房屋不是商品房，楊寶祥即不是房屋的銷(xiāo)售單位，也不是房屋買(mǎi)賣(mài)的經(jīng)營(yíng)者，而是要賣(mài)房子的房主而不是服務(wù)者，曾凡伯是買(mǎi)房者，其在本案中與楊寶祥不是購(gòu)買(mǎi)者與經(jīng)營(yíng)者的關(guān)系，而是個(gè)人與個(gè)人之間的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，因此本案不適用中華人民共和國(guó)《購(gòu)買(mǎi)者權(quán)益

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