購(gòu)買商品房時(shí),到底是按領(lǐng)先面積來(lái)算錢,還是用建筑面積算？有高手清楚嗎？

小小銘

內(nèi)容包括：
1、商品房名稱。也就是購(gòu)房者要購(gòu)買的商品房的名字、位置、編號(hào)、平面圖紙等;
2、房屋使用性質(zhì)。應(yīng)明確是住宅用房、辦公用房還是經(jīng)營(yíng)用房或其他;
3、商品房的數(shù)量，購(gòu)房者要購(gòu)買的套數(shù)，每套的面積應(yīng)以平方米來(lái)計(jì)算;
4、商品房的面積。這里要關(guān)注明確是建筑面積還是使用面積、其他面積，由于這些面積和概念所代表的內(nèi)容是不同的。同一個(gè)時(shí)間段里在合同中還應(yīng)明確房屋面積的誤差范圍，規(guī)定假如誤差超過(guò)一定幅度時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)解除合同。關(guān)注事項(xiàng)：
1、看開發(fā)商是否取得預(yù)售商品房的資格。簽訂預(yù)購(gòu)商品房合同前，須對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的資信進(jìn)行調(diào)查，看其是否取得了預(yù)售商品房的資格，持有《商品房預(yù)售許可證》。防止簽訂無(wú)效的商品房預(yù)售合同給購(gòu)房者造成不必要的損失;
2、明確商品房的公共面積的分?jǐn)傁禂?shù)和對(duì)實(shí)際增減面積的處理。建筑面積是商品房銷售的面積計(jì)算單位，包括購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。由此看來(lái)在購(gòu)買商品房時(shí)，應(yīng)明確所購(gòu)商品房的公共面積分?jǐn)傁禂?shù);同時(shí)也應(yīng)明確開發(fā)商多交或少交商品房面積時(shí)的處理辦法;
3、明確交房的期限和逾期交房的處理辦法。在商品房預(yù)售合同中應(yīng)明確約定開發(fā)商交付房屋的期限，以及開發(fā)商逾期交房應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，督促開發(fā)商按期交房;
4、明確各種稅費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和所得到的服務(wù)的內(nèi)容。

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變成雪白

如何正確計(jì)算房屋的三種面積？
一、建筑面積建筑面積指建筑物按外墻勒腳以上外圍水平截面積計(jì)算的各層面積的總和。包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。住宅的建筑面積對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)十分重要，但計(jì)算范圍比較復(fù)雜，購(gòu)房者需要有所了解。
1、在住宅建筑中，需要計(jì)算建筑面積的范圍和方法是：
（1）單層住宅建筑物，不論高度如何，均按一層計(jì)算，建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計(jì)算。單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層（如閣樓）也應(yīng)計(jì)算建筑面積。
（2）兩層以上的住宅建筑物，建筑面積按各層建筑面積的總和計(jì)算，底層建筑面積按方法
（1）計(jì)算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算，因此建筑面積對(duì)多層和高層住宅來(lái)說(shuō)，又叫“建筑展開面積”。
（3）層高超過(guò)2.2米的地下室、半地下室、地下車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)、商店、地下指揮部等及相應(yīng)出人口的建筑面積按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻）外圍的水乎面積計(jì)算。
（4）用深基礎(chǔ)做架空層加以使用，層崗超過(guò)2，2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計(jì)算建筑面積。字串1
（5）坡地建筑使用吊腳做架空層加以使用且層高超過(guò)2.2米，族圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。
（6）穿過(guò)建筑物的通道和建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論其高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。
（7）電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均接建筑物自然層計(jì)算建筑面積。
（8）舞臺(tái)燈光控制室按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積乘以實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。
（9）建筑物內(nèi)的技術(shù)層（管道層、附層、夾層）是指房屋的局部層次，層高超過(guò)2.2米的，按其墻外圍水平面積計(jì)算建筑面積.
（10）與建筑物連接的有往雨篷按校外圍水平面積計(jì)算建筑面積；獨(dú)立柱雨篷按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。
（11）有柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等按性外圍水平面積計(jì)算建筑面積；單排校、獨(dú)立柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。
（12）突出屋面的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。
（13）突出墻外的門斗按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。
（14）封閉陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。凹陽(yáng)臺(tái)、姚陽(yáng)臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。
（15）建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按柱的外邊線水平面積計(jì)算建筑面積。無(wú)柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。
（16）兩個(gè)建筑物間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積。無(wú)頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。
（17）室外樓梯作為主要通道和用于疏散的，按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯的，室外樓梯按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。
（18）跨越其他建筑物、構(gòu)筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積，多層者按多層計(jì)算。
(19）室內(nèi)體育館核實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。體育館（場(chǎng)）看臺(tái)下空間加以使用的，其超過(guò)1.8米的部位計(jì)算建筑面積（多層按多層計(jì)算）。
（20）原始設(shè)計(jì)為假層（含頂層閹）屋面全部翻高后，前后墻沿口到樓板高度超過(guò)1.8米的，按實(shí)際計(jì)算建筑面積。字串
62、不計(jì)算建筑面積的范圍：
（1）突出墻面的構(gòu)件和藝術(shù)裝飾，如：杖、垛、勒角、臺(tái)階、無(wú)枝雨篷等。
（2）檢修、消防等用的室外爬梯。
（3）層高在2.2米以內(nèi)的技術(shù)層、夾層。
（4）構(gòu)筑物，如：獨(dú)立煙囪、煙道、油罐、水塔、儲(chǔ)油（水）池儲(chǔ)倉(cāng)、地下人防干、支線等。
（5）建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)，及使用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。
（6）沒(méi)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱，舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。
（7）單層建筑物內(nèi)分割的操作間、控制室、儀表間等單層房問(wèn)。
（8）層高小于2.2米的地下室、半地下室深基礎(chǔ)地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層。
（9）崗?fù)?、警亭、書?bào)亭等。（1O）里弄房屋后天井內(nèi)的天棚。
（11）使用馬路、通道及隙地所搭棚架。
（12）閣樓。字串5
（13）房屋的平臺(tái)、曬臺(tái)、花臺(tái)、屋頂平臺(tái)等。
二、使用面積住宅套內(nèi)使用面積的概念是每套住宅戶門內(nèi)除墻體厚度外全部?jī)裘娣e的總和。其中包括臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、壁柜（不包括吊柜）、戶內(nèi)樓梯（按投影面積）。使用坡屋頂內(nèi)空間作房間時(shí)，其一半的面積凈高至少2.1米，其余部分*小凈高至少1.5米，符合以上要求的可計(jì)入使用面積；否則不算使用面積。每戶陽(yáng)臺(tái)（無(wú)論凹、凸陽(yáng)臺(tái)）面積在6平方米以下的，不計(jì)算使用面積；超過(guò)6平方米的，超過(guò)部分按陽(yáng)臺(tái)凈面積的1/2折算計(jì)處使用面積。從1997年1月1日起，北京地區(qū)經(jīng)銷的住宅商品房均以使用面積作為計(jì)價(jià)單位。為保持過(guò)去長(zhǎng)時(shí)期以來(lái)住宅商品房按建筑面積計(jì)價(jià)的延續(xù)性，亦同時(shí)注明按建筑面積換算的單位價(jià)格。
三、銷售面積
1、銷售面積的計(jì)算原則有這些：依照建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》的規(guī)定，房屋銷售仍按建筑面積計(jì)算價(jià)格，那么單元住宅的銷售面積怎樣測(cè)算呢？商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：套（單元）內(nèi)的使用面積，套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積。
2、套內(nèi)建筑面積各部分的計(jì)算原則有這些：
（1）套（單元）內(nèi)的有用面積住宅按《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ96－86）規(guī)定的方法計(jì)算。其它建筑，按照專用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》計(jì)算。
（2）套內(nèi)墻體面積商品房各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。商品房各套單元）之是的分隔墻、套（單元）與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。
（3）陽(yáng)臺(tái)建筑面積按國(guó)家現(xiàn)行《建筑面積計(jì)算規(guī)則》進(jìn)行計(jì)算。
（4）套內(nèi)建筑面積的計(jì)算公式為：套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積

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誅仙私服

對(duì)于商品房，建筑面積>使用面積,第五條商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購(gòu)房者聽購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積(以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e家庭裝修中所涉及的項(xiàng)目大致分為墻面、天棚、地面、門、窗及家具等幾個(gè)部分。裝飾面積：計(jì)算墻面面積墻面(包括柱面)的裝飾材料通常包括：涂料、石材、墻磚、壁紙、軟包、護(hù)墻板、踢腳線等。計(jì)算面積時(shí)，材料不同，計(jì)算方法也不同。涂料、壁紙、軟包、護(hù)墻板的面積按長(zhǎng)度乘以高度，單位以“平方米”計(jì)算。長(zhǎng)度按主墻面的凈長(zhǎng)計(jì)算;高度：無(wú)墻裙者從室內(nèi)地面算至樓板底面，有墻裙者從墻裙頂點(diǎn)算至樓板底面;有吊頂天棚的從室內(nèi)地面(或墻裙頂點(diǎn))算至天棚下沿再加20cm。門、窗所占面積應(yīng)扣除(1/2)，但不扣除踢腳線、掛鏡線、單個(gè)面積在0.3平方米以內(nèi)的孔洞面積和梁頭與墻面交接的面積。鑲貼石材和墻磚時(shí)，按實(shí)鋪面積以“平方米”計(jì)算，安裝踢腳板面積按房屋內(nèi)墻的凈周長(zhǎng)計(jì)算，單位為米。計(jì)算頂面面積天棚(包括梁)的裝飾材料通常包括涂料、吊頂、頂角線(裝飾角花)及采光頂棚等。天棚施工的面積均按墻與墻之間的凈面積以“平方米”計(jì)算，不扣除間壁墻、穿過(guò)天棚的柱、垛和附墻煙囪等所占面積。頂角線長(zhǎng)度按房屋內(nèi)墻的凈周長(zhǎng)以“米”計(jì)算。計(jì)算地面面積地面的裝飾材料通常包括：木地板、地磚(或石材)、地毯、樓梯踏步及扶手等。地面面積按墻與墻間的凈面積以“平方米”計(jì)算，不扣除間壁墻、穿過(guò)地面的柱、垛和附墻煙囪等所占面積。樓梯踏步的面積按實(shí)際展開面積以“平方米”計(jì)算，不扣除寬度在30cm以內(nèi)的樓梯井所占面積;樓梯扶手和欄桿的長(zhǎng)度可按其全部水平投影長(zhǎng)度(不包括墻內(nèi)部分)乘以系數(shù)1.15以“延長(zhǎng)米”計(jì)算。

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那就加上就好

房屋公攤面積是指分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡(jiǎn)稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。公攤面積=套內(nèi)建筑面積×公攤系數(shù)。

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