樓面價和房價的關(guān)系

臺風過后

一、樓面價
樓面價是指土地價格除以該土地的允許*建筑面積，每個土地在獲得時，基本都有容積率規(guī)定，框定了該土地建筑的*面積。樓面價一定程度表明了該項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。
1、樓面地價＝土地總價÷規(guī)劃建筑面積＝土地單價÷規(guī)劃容積率；
2、規(guī)劃建筑面積＝土地面積×容積率；
3、容積率=地上建筑總面積÷規(guī)劃用地面積。例如，拍賣的土地面積為13145平方米，容積率為3.2，*成交價為4.63億元。樓面地價=463000000/（13145*3.2）=11007元/平方。
二、房價
一般來說，房價是指建筑物連同其占用土地在特定時間段內(nèi)房產(chǎn)的市場價值。即房價：土地價格＋建筑物價格，是房地產(chǎn)經(jīng)濟運行和資源配置*重要的調(diào)節(jié)機制。
1、房價的價格定位由多種因素構(gòu)成的。也就是由土地費用、建安工程費、稅費及財務(wù)費用、凈利潤、管理費及開發(fā)費、公共配套設(shè)施費、所得稅、銷售費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費等10種因素構(gòu)成的。
2、據(jù)推算，土地成本占房地產(chǎn)開發(fā)成本比例40%左右，而且這還要看土地是通過什么途徑拿到的，如是通過競爭激烈拍賣，土地成本有可能占到開發(fā)成本的60%左右甚至更高。

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公司的扣扣

樓面價表明了該項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。商品房的*終售價包括了樓面價，開發(fā)商在拿地的時候指出的土地價格會作為商品房*終售價的參考標準之一。
而一般情況下，樓面價和房價呈正比例關(guān)系，樓面價高的房子房價肯定貴，房價一般為樓面價的2～3倍。但實際情況中也會有不成比例的情況：
1、樓面價高房價不一定會高
如果市場降溫，開發(fā)商為了降低風險迅速回本，可能會根據(jù)自身、周邊情況做出合理調(diào)整。只要能*，少點也無所謂。
2、樓面價低房價不一定低
如果拿地成本較低而項目開發(fā)周期較長，那么土地價值可能隨著時間的增加而升高，水漲船高之下，房價也會對應(yīng)拉高。
所以，*終房價如何要看整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展以及開發(fā)商對于樓盤的定位和其他項目成本。

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鐘家小柔

樓面價與房價之間為正比例關(guān)系，也就是說樓盤的樓面價高房價肯定也高，一般情況下，房價是樓面價的兩三倍，但實際房產(chǎn)銷售市場中也存在不正比的情況，因為有些開發(fā)商會根據(jù)周圍環(huán)境、配套設(shè)施等因素對價格進行調(diào)整，兩者之間的關(guān)系還需看具體情況而定。

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