房產(chǎn)證未辦下來前更名 房屋更名費是怎么收費標準 開發(fā)商更名費5萬合理嗎

我們在購買房屋的時候，會因為房產(chǎn)證上寫誰的名字而糾結。有些朋友確定下來了以后，又想要更名。有人說，房產(chǎn)證未辦下來前更名這是真的嗎？今天小編就為大家詳細介紹，再來看看房屋更名費是怎么收費標準？以及開發(fā)商更名費5萬合理嗎？給有需要的朋友提供參考。 

一、房產(chǎn)證未辦下來前更名

1、房產(chǎn)證未辦下來前更名是比較好的方法，只要沒下房本前，就可以更名。由于沒有房地產(chǎn)證書，因此房屋購買合同不能進行更名，因為該合同已向房管局提交備案。

2、房產(chǎn)證未辦下來前更名需要根據(jù)購房合同的進程或者狀態(tài)，進行繁簡程度不一的更名程序：

（1）只與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了購房合同的草簽合同，只需要與開發(fā)商溝通協(xié)商另行簽訂一個購房合同即可；

（2）若是已經(jīng)進行了合同網(wǎng)簽程序，并已經(jīng)到房管局進行了備案，你則要到房產(chǎn)主管部門將原備案合同注銷再到開發(fā)商處重新簽訂合同。 

3、根據(jù)《房屋登記辦法》第三十六條規(guī)定：發(fā)生下列情形之一的，權利人應當在有關法律文件生效或者事實發(fā)生后申請房屋所有權變更登記：

（1）房屋所有權人的姓名或者名稱變更的；

（2）房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱變更的；

（3）房屋面積增加或者減少的；

（4）同一所有權人分割、合并房屋的；

（5）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 

二、房屋更名費是怎么收費標準

1、房屋更名是根據(jù)住房的評估價格，住房面積，該住房持有時間，買賣雙方當事人持有住房情況，該住房的性質等因素來決定過戶稅費。

2、房屋更名費包括了很多類型的稅費，具體的收費標準如下：

（1）個人所得稅。*交易總額1%或兩次交易差的20%，由賣方繳納。征收條件以家庭為單位出售非*住房需繳納個人房轉讓所得稅。在這里有兩個條件：一是家庭*住宅二是購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅；任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。

（2）印花稅。*1%，買賣雙方各繳納一半。從2009年至今國家暫免征收。

（3）契稅。基準*3%，優(yōu)惠*1.5%和1%，由買方繳納。征收方法為按照基準*征收交易總額的3%，若買方是*購買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%，若買方*購買面積超過90平（包含90平）的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。*購買和普通住宅同時具備才可以享受優(yōu)惠，契稅的優(yōu)惠是以個人計算的，只要是*繳契稅都可以享受優(yōu)惠。若買方購買的房產(chǎn)是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。

（4）測繪費。1.36元/平米?？傤~=1.36元/平米×實際測繪面積。

（以上收費標準來源于網(wǎng)絡，僅供參考） 

三、開發(fā)商更名費5萬合理嗎

1、一般所說的更名費，是指房屋買受人在于開發(fā)商簽訂商品房買賣合同之后，辦理房屋所有權證之前，轉賣購買房產(chǎn)變更買受人時，開發(fā)商向購房者收取的一筆費用。 

2、開發(fā)商更名費5萬是合理的。開發(fā)商收取更名費雖然沒有法律上的明確依據(jù)，但考慮到開發(fā)商的成本支出和預期利益損失，原預購人、新購房者可以與開發(fā)商協(xié)商較為合適的更名費，并以合同形式確定，避免日后產(chǎn)生糾紛。 

3、依據(jù)法律規(guī)定，在原預購人取得房屋所有權證之前，商品房不能夠辦理轉讓手續(xù)，原預購人和新購房者之間如果要完成“更名”手續(xù)，則需要開發(fā)商配合解除原合同甚至撤銷原合同備案，而這是商品房預購人和新購房者之間交易行為，開發(fā)商并無配合其完成交易的合同義務。

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