*全的院商品房買賣合同司法解釋 逐條分析辯利弊

院商品房買賣合同司法解釋是根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》等相關(guān)法律依據(jù)制定的專賣為解決商品房買賣糾紛的一份文件。商品房買賣合同司法解釋關(guān)系到我們?cè)谫?gòu)買商品房時(shí)的保障，只有了解這些法律法規(guī)，在真正購(gòu)買時(shí)才不會(huì)至于保障不了自己的基本權(quán)益， 

一、出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

釋義

中國(guó)的預(yù)售制度由來(lái)已久，目前由94年《城市房地產(chǎn)管理法》和95年建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》兩個(gè)規(guī)范性文件進(jìn)行調(diào)整。對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，如果想利用開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得預(yù)售許可證這一點(diǎn)來(lái)進(jìn)行訴訟，應(yīng)快點(diǎn)行動(dòng)，否則磨磨蹭蹭的等下去，等對(duì)方有了許可證后再訴訟，一切都晚了；因?yàn)椤额A(yù)售許可證》相對(duì)于《土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》來(lái)說(shuō)，其取得的成本比較低。

二、商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

釋義

可以參考建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十五條：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定?！边@一條看起來(lái)是保護(hù)了消費(fèi)者，但實(shí)際上它的潛臺(tái)詞是說(shuō)：“如果廣告不寫(xiě)入合同，那么廣告就不做為合同的一部分，開(kāi)發(fā)商就不需要就廣告內(nèi)容承擔(dān)責(zé)任”。

三、出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等*向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

釋義

這一條本來(lái)是想說(shuō)，即使簽訂了定金合同，如果沒(méi)有簽訂正式的商品房買賣合同，那么開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還定金，但是又覺(jué)得這樣寫(xiě)好象太對(duì)不起開(kāi)發(fā)商的良苦用心，所以又寫(xiě)了“如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理”。 

四、商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。 

釋義

這一條是比較危險(xiǎn)的，相當(dāng)于確認(rèn)了定金合同向買賣合同的轉(zhuǎn)化條件；法律或者司法解釋?xiě)?yīng)當(dāng)減少糾紛的，但是我想這一條則是相反的，它增加了糾紛。

五、當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。 

釋義

此條解釋可以說(shuō)對(duì)癥下*，基本上否定了登記備案制度的合法性，在目前登記制度沒(méi)有建立以前，是一種進(jìn)步；當(dāng)然，如果登記制度建立了再這樣寫(xiě)，可就是倒退了。這大概就是法律的其妙性之所在吧，此一時(shí)彼一時(shí)也。

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