房貸到底要不要轉(zhuǎn)換LPR利率 lpr和固定利率哪個(gè)合算

自去年房貸利率掛鉤LPR以來(lái)，很多人是一頭霧水，不知道貸款選擇哪一種*合算。今年房貸利率轉(zhuǎn)換工作已經(jīng)正式開(kāi)始，相信不少購(gòu)房者也接到了銀行的通知，貸款利率跟購(gòu)房者的利息息息相關(guān)，所以大家都十分關(guān)心，那么房貸到底要不要轉(zhuǎn)換LPR利率？lpr和固定利率哪個(gè)合算？下面一起來(lái)看看吧。

一、房貸到底要不要轉(zhuǎn)換LPR利率

首先，要弄清楚固定利率與LPR兩種貸款*的不同之處。固定利率是保守固定的，即無(wú)論市場(chǎng)貸款利率怎么變化，都穩(wěn)如泰山保持不變。

LPR則是冒險(xiǎn)浮動(dòng)的，每年一次重定價(jià)，重定價(jià)日一般為每年1月1日或貸款發(fā)放日在每年對(duì)年對(duì)日當(dāng)天報(bào)價(jià)（也有可能保持不變）。

其次，要弄清楚兩種*的計(jì)算邏輯。下面的每一個(gè)公式都是重點(diǎn)：

固定貸款利率=基準(zhǔn)利率（固定4.9%）+（1+浮動(dòng)）（固定）

貸款利率=LPR*報(bào)價(jià)（浮動(dòng)）+加點(diǎn)數(shù)值（固定）

LPR=MLF利率（浮動(dòng)）+加點(diǎn)幅度（可為負(fù)，浮動(dòng)）

*個(gè)公式不難理解，后面兩個(gè)公式關(guān)鍵在于弄清楚LPR的計(jì)算邏輯，所以得弄清楚MLF和加點(diǎn)幅度。

MLF：是央行通過(guò)招標(biāo)*向銀行提供借款的參考利率，并要求銀行將借款向指定對(duì)象發(fā)放貸款，一般投放到“三農(nóng)”和小微企業(yè)，其核心關(guān)注指標(biāo)為GDP名義增速。

MLF通常三個(gè)月、六個(gè)月或者一年，為企業(yè)提供中短期融資，該值相對(duì)固定，可以為L(zhǎng)PR提供報(bào)價(jià)指引。

加點(diǎn)幅度：指銀行根據(jù)自身的*成本、風(fēng)險(xiǎn)成本等因素，去掉*值和*值之后形成的平均加點(diǎn)。

該值每月20日變化一次，即構(gòu)成了LPR每月20日變化。

舉例說(shuō)明：2019年實(shí)施該政策以來(lái)，五年期以上LPR從4.85%降到4.75%，主要是由于MLF從3.3%降到3.15%，各銀行的融資成本有所降低，在結(jié)合本行的*情況制定相應(yīng)的加點(diǎn)幅數(shù)，從而使LPR降低了0.1%。

*，根據(jù)自己的風(fēng)險(xiǎn)喜好和實(shí)際情況進(jìn)行選擇。房貸到底要不要轉(zhuǎn)換LPR利率？個(gè)人認(rèn)為如果你的固定執(zhí)行利率高于4%，就可以考慮選擇轉(zhuǎn)LPR，長(zhǎng)期看好LPR穩(wěn)定或略降。

二、lpr和固定利率哪個(gè)合算

選擇固定利率，房貸利率與你當(dāng)前的利率水平保持不變，以后也不管LPR利率怎么變化，你的房貸利率都不變。選擇浮動(dòng)利率，房貸利率根據(jù)LPR的變動(dòng)而變化。那么問(wèn)題來(lái)了，lpr和固定利率哪個(gè)合算？

央行稱，兩種轉(zhuǎn)換*各有優(yōu)勢(shì)，具體如何選擇取決于自己的判斷，特別是對(duì)未來(lái)利率走勢(shì)的判斷。

如果認(rèn)為未來(lái)LPR會(huì)下降，那么轉(zhuǎn)換為參考LPR定價(jià)會(huì)更好。

如果認(rèn)為未來(lái)LPR可能上升，那么轉(zhuǎn)換為固定利率就會(huì)有優(yōu)勢(shì)。

舉個(gè)例子，如果你目前的個(gè)人房貸利率是在5年期貸款基準(zhǔn)利率上打9折，那么按照目前5年期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算，你的實(shí)際執(zhí)行利率水平為4.41%（=4.9%×0.9）。根據(jù)人民銀行〔2019〕30號(hào)公告，個(gè)人房貸轉(zhuǎn)換前后利率水平保持不變。

一是如果選擇轉(zhuǎn)為固定利率，那么個(gè)人房貸在整個(gè)合同剩余期限內(nèi)，都將執(zhí)行4.41%這個(gè)利率。

二是如果選擇轉(zhuǎn)為參考LPR定價(jià)，個(gè)人房貸利率水平將按照“5年期以上LPR+（-0.39%）”確定。其中，-0.39是固定加點(diǎn)點(diǎn)差，根據(jù)當(dāng)前實(shí)際執(zhí)行利率（4.41%）與2019年12月公布的5年期以上LPR(4.8%)之間的差確定。轉(zhuǎn)換后到*個(gè)重定價(jià)日前，房貸利率還是4.41%，但計(jì)算*變成了“LPR4.8%+（-0.39%）”；從*個(gè)重定價(jià)日起，房貸利率就會(huì)變成“當(dāng)時(shí)*的5年期LPR+（-0.39%）”；以后每個(gè)重定價(jià)日都以此類推。

對(duì)比上述*，很明顯，如果判斷未來(lái)5年期以上LPR+（-0.39%）>4.41%，即5年期以上LPR>4.41%+0.39%=4.8%，也就是說(shuō)未來(lái)的LPR比4.8%高，就可選擇*種；反之，如果判斷未來(lái)LPR比4.8%低，就可選擇第二種。

其實(shí)無(wú)論是何種轉(zhuǎn)換*，轉(zhuǎn)換后的房貸利率不得低于原有的利率水平，除非LPR下降。這主要是為了貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要求，在流動(dòng)性合理充裕、市場(chǎng)利率有望下行的情況下，堅(jiān)守“房住不炒”的定位，不向房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出錯(cuò)誤信號(hào)，同時(shí)也有助于控制上升較快的居民部門杠桿率。

具體來(lái)說(shuō)，業(yè)內(nèi)專家預(yù)計(jì)，未來(lái)一段時(shí)間LPR仍有一定的下行空間。借款人與銀行平等協(xié)商，采用LPR作為定價(jià)基準(zhǔn)（浮動(dòng)利率）將可能是普遍的*。

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